案情简介:2002 年11月，王先生看了某房地产开发商在报刊上刊登的广告，该开发商称其开发的xx花园将拥有2000平方米的私人会所，小区绿化率为50%，小高层住宅实用率达到80%。王先生看到这则售楼广告后怦然心动，便于同年12月1日与该开发商签订了《商品房预售合同》，合同中约定：开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%的违约金。王先生依约交清房款后，于2003年7月15日入住所购房屋。入住1个月后，王先生就了解到小区的会所面积还不到1000平方米，绿化率只有40%。王先生认为开发商擅自变更小区规划，已构成违约。为此，王先生以商品房预售合同纠纷提起诉讼，要求开发商承担违约责任。

判决结果：法院认为开发商的行为已构成违约，开发商需以购房总价款的3%支付违约金。

律师意见：由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获得最大利润，在进行销售时往往作出一些虚假、夸大不实的宣传，导致纠纷出现，扰乱了商品房市场秩序。实践中商品房买卖出现的纠纷有很大比例是由于广告不实或购房者得到的商品房与广告宣传不一致引起的。广告中的宣传是开发商的一种要约邀请。根据我国《合同法》第十五条的规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖广告、招标广告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这一解释有利于保护买受人权益和规范出卖人的销售行为，建立和维护市场诚信制度。
本案中，虽然双方在《商品房预售合同》中没有对会所面积及绿化率作出明确约定，但是根据开发商提供的售楼广告及宣传资料，小区规划平面图显示会所面积应为2000 平方米，绿化率应为50%。房地产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大的影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。示意图明确注明会所面积为2000平方米，开发商未经业主的同意，将会所面积缩小为1000平方米，明显违反了小区规划，属于违约行为。因此，法院的判决是正确的。
通过上述案例可知：房地产开发企业、房地产中介机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。通过合同约定，一方面促使房地产开发企业、房地产中介机构发布真实的广告和宣传资料，另一方面也提醒买售人要通过法定方式行使自己的正当权利，确保自己的权益不受侵害。