上海经济合同纠纷

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房东租赁合同纠纷导致租户停电

添加时间:2016年1月23日 来源: 上海经济合同纠纷   http://www.xmjjhtjfls.com/

  核心提示:王女士向二房东潘某租了一个店面开手机通讯店,而一房东某公司与二房东打起租赁合同纠纷公司,而一房东派人上门要求王女士另外签订租约合同,王女士不同意,后来王女士的店面被一房东断电了,可是王女士有缴房租和水电费。

  王女士:我是东渡路106号之三经贸综合楼1层2号店面的租户,现在我的一房东和二房东尚在打租赁合同纠纷官司,店面的房租和水电费我都有交,但是5日早上,店面竟然被一房东断电,导致我的手机通讯店无法营业!

  记者调查

  店面停电 无法营业

  前日上午,该手机通讯店开着门,不过室内没有照明,电脑、缴费机等都无法运行,有几个周边居民要来充值话费,都失望而回。“还是停电吗?这是怎么搞的?”一个大妈无奈道。

  据介绍,该店面是2011年9月王女士向一个潘姓男子租的,由于通讯商要求场地固定,她就与对方签了10年的租期。其店面所在楼层共有10间店面,其余店家也遇到与王女士同样的情况,都是跟二房东潘某租的店面。

  王女士说,去年底,一房东和二房东打起了租赁合同纠纷官司,他们也曾被断电,近段时间,一房东福建上丞建设集团有限公司(以下简称“上丞公司”)派人找上门,要求与她另外签订租约合同,向他们交纳房租。“我没有同意,对方就把我的电给断了,现在我生意做不了,通讯商也在逼我,我实在不知道该怎么办了。”王女士诉苦说。

  合同纠纷 波及店家

  导报记者走访其他店面,有两个店主出示了两份合同,表示自己被搞得很迷糊。“租金到底要交给谁呢?如果交给一房东,到时候法院判决又说不是怎么办?”一小吃店的店主乐女士说。针对被停电、签订合同一事,受访店主都回应确有此事。

  据介绍,虽然租户满怀疑问,但在断电的胁迫下,除了王女士,其他店家都与一房东签订了第二份合同。

  上丞公司与潘某到底有何纠纷?根据湖里法院2013年11月签发的民事判决书显示,2011年7月,出租方上丞公司与潘某签订租赁合同,租给潘某该楼房1层和2层的临街房屋,并授权他进行房屋出租合同签订事宜。

  不过,去年,该公司以2楼的楼板结构被破损等为由,要求解除合同。不过,潘某不同意,去年年底,双方就租赁合同纠纷一事打了官司,最终湖里法院判决解除两者的《租赁合同》等。

  不过据王女士介绍,目前,二房东已上诉至厦门中级法院,案件仍处于未最终判决。“法院未最终判决,那么我和潘某的合同还是有效的,我也交了房租,为什么要断我的电,他们怎么可以这样?”王女士相当郁闷。


  房东回应

  “业主要维护自己权益”

  导报记者看到,与其他店家签订第二份合同的是一位姓庄的女士。昨日下午,导报记者致电联系庄女士,她称自己是上丞公司负责人的亲属,关于断电一事,她解释说是因为租户不交租金,这件事情交由她的女婿吴先生具体处理。而吴先生的说法是,一审他们胜诉,业主要维护权益,随后吴先生匆匆挂掉电话。

  对此,王女士反驳称,她已于2013年9月向潘某交了2年总计88000元的租金,租金交到2015年9月,目前双方纠纷还没最终审判,说她没交房租,她感到很难接受。

  而潘某的代理律师——福建勤贤律师事务所林先生则介绍,目前此案已转到厦门中级法院审理,正在公告送达阶段,他认为,租户是善意第三方,可以拒绝对方再签约的要求。

  律师意见

  判决未生效 房东做法不合理

  福建理海律师事务所梁瑛律师认为,转租是一种特殊的租赁关系,出租人(上丞公司)与转租人(潘某)之间存在租赁关系,转租人与次承租人(店家)之间存在租赁关系,而出租人与次承租人之间并不存在直接的合同关系。一旦转租人违约导致出租人解除合同,收回租赁物,则直接受到损害的必然是次承租人的利益。

  本案中,若上丞公司与潘某之间的租赁合同被法院判决解除,那么潘某与王女士之间的转租合同将成为无源之水,除非王女士与上丞公司重新签订租赁合同,否则,王女士将面临向上丞公司返还租赁店面的法律责任。

  不过目前一审法院判决解除上丞公司与潘某之间的租赁合同,由于该判决未生效,该合同未解除,上丞公司采取断电的方式逼迫王女士签订合同是不合理的。而鉴于出租人已在本案中浮出水面,律师建议王女士可与上丞公司商讨新的租赁合同的签署,同时要求潘某出具转租合同可能解除的说明,以过渡二审审理阶段。

  可追究潘某 挽回店家损失

  那么王女士的权益该如何获得保障呢?首先,王女士可向潘某主张返还已交纳的租金;其次,王女士可向潘某要求赔偿装修、租金差价等损失;此外,王女士还可根据与潘某签订的租赁合同,追究潘某的违约责任。

  而次承租人对出租人解除合同的行为是否有对应之策呢?根据《城镇房屋租赁司法解释》第十七条的规定,次承租人有权以代转租人履行支付租金、违约金等义务的方式,对抗出租人的合同解除权。

  但是次承租人行使该项抗辩权有一个必要前提,即出租人解除合同的原因在于转租人欠付房租。只有在这种情况下,次承租人才能以代偿的方式对抗出租人。当然,次承租人因代偿相关费用而造成的损失可以向转租人追偿。

  (原标题:房东打官司店面被停电 店家被迫重签合同才恢复用电)

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