土地使用权租赁，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附属物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。1990年国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“条列”）第4章规定了“土地使用权租赁”，确立了土地使用权租赁的基本框架。一该《条例》第28条对此做了明确规定，该条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”。从大的方面来看，除了通过租赁的方式取得土地使用权以外还有两种方式，一是，国家作为土地所有人以其所有人的地位对其所有的土地予以出租，即所有人的出租。二是，基于房屋的出租，而导致对其占有范围内的土地使用权随之出租。在此，主要研究通过出让的方式而取得土地使用权人的出租。
 

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　　 土地使用权的出租的理论基础，是建立在我国立法确认土地使用权的流转制度。在土地使用权有偿取得的条件下，土地使用权已经成为一项独立的财产权利。故权利人完全有权将其权利支配的土地予以出租。同时，我国通过土地出让而获得的土地使用权的期限很长，这就给短期出租获利提供了机会。通过租赁获得土地使用权比通过出让等方式更经济实惠。
　　 根据“条例”第4章的规定，我国土地使用权的出租与传统民法的土地租赁相比较，具有下列特点：（1）土地使用权出租时，其地上物也一并出租。该条例第28条第1款规定，土地使用权出租是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用。在土地使用权租赁中，承租人不但可以使用土地，而且还可以使用其地上房屋等设施，如果有空地，还可以进行地面建设等其他利用活动。传统民法认为，房屋租赁虽然也可以利用土地使用权，但是房屋租赁仅能取得租赁物的占有和使用，即房屋租赁属于使用租赁，没有收益权。而土地使用权的租赁的承租人享有占有、使用和收益的权利，即土地使用权的租赁属于用益租赁。（2）在土地使用权租赁关系中，其客体是土地使用权，出租人是对土地享有使用权的使用人。传统民法的土地使用权租赁，其出租人是土地的所有人，因为，我国的土地制度决定，其土地所有权不得流通。通过租赁的方式从国家所有的土地取得使用权是除了出让和划拨的另一种形式。（3）土地使用权租赁合同必须根据土地使用权出让合同而设立。“条例”第29条第2款规定：“租赁合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定。”由此可见，由于土地使用权租赁合同是根据土地使用权出让合同订立的，所以，承租人利用土地的行为也可以视为履行土地使用权出让合同的行为。如果承租人利用土地的行为不符合土地使用权出让合同的约定，则出租人有权解除合同，并要求其承担相应的民事责任。（4）土地他项权利设定是土地使用权租赁权的生效要件。“条例”第31条规定“土地使用权和地上建筑物、其他附属物出租的，出租人应当依照规定办理登记。”《土地登记规则》第30条规定：“有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订15日内，持租赁合同及其有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证书。”此处的登记，是土地使用权租赁权的生效要件，这是由租赁权的物权化所决定的。但是，该登记不是土地使用权租赁合同的生效要件，因为租赁合同属于债权合同，只要具备主体合格、意思表示真实和内容合法就成立和生效。
　　 在审理土地使用权租赁合同案件所涉及的问题有两个：
　　 一、出租人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，对土地使用权予以出租其合同的效力问题
　　 “条例”第28条第2款规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，土地使用权不得出租”。根据该条的规定，土地使用权出租合同有效的前提是出租人按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地。土地使用者对土地的利用和开发的程度和期限依据的是土地使用权出让合同的约定。《房地产管理法》第38条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出一让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。这里如何理解《房地产管理法》第38条和“条例”28条第2款的关系。即《房地产管理法》第38条的“转让房地产”是否包括了土地使用权的出租。多数人认为，《房地产管理法》第38条的“转让房地产”涵盖了土地使用权的出租。这样理解的话，土地使用权出租合同有效也应满足《房地产管理法》第38条规定的两个条件。或者说，在土地使用权出让合同中，也应规定受让人土地使用权后对土地使用权出租应满足《房地产管理法》第38条规定两个条件。其土地使用权出租的前提条件是法定的，而不是约定的。究其立法本意，意在促进土地资源的充分利用，防止炒卖地皮的投机行为，杜绝国有资产的流失。因此，对于出租人未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，对土地使用权予以出租的合同的效力问题，如果出租人未按《房地产管理法》第38条规定的要求将土地使用权予以出租的，其合同无效。
　　 二、土地使用权租赁合同期限问题
　　 土地使用权租赁合同期限涉及土地使用权出让合同的期限以及合同法规定的期限，这两个期限的关系是相互制约关系，还是各自独立的存在，根据“条例”第12条的规定，土地使用权出让的最高年限依据出让土地的用途不同，最高年限从40年到70年。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”其中第一个问题，土地使用权租赁合同期限超过20年的，其超过部分的效力。多数人意见，《合同法》生效后，应当依照《合同法》第214条规定执行，即土地使用权租赁合同的最高年限不得超过20年，超过20年的，其超过部分无效。《合同法》生效以前所签订的土地使用权租赁合同，《合同法》对该合同没有溯及力。第二个问题，土地使用权租赁合同的最高年限没有超过20年但超过土地使用权出让合同的最后期限的，其超过部分是否有效？依笔者之见，土地使用权租赁合同的最高年限没有超过20年但超过土地使用权出让合同的最后期限，其超过部分效力问题，属于效力待定问题。因为，依据《城市房地产管理法》第21条的规定，土地使用权出让合同届满后，土地使用者可以继续申请土地使用权。该法第12条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”因此，土地租赁合同超过土地使用权出让合同的最后期限部分的效力问题的确定，应依据土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用年限届满后是否继续申请用地来决定：如果其申请得到批准，重新签订土地使用权出让合同，其土地租赁合同的期限超过土地出让合同最后期限的部分的效力即为有效，反之，则无效。其效力待定含义，就是根据土地使用者在土地使用权出让合同约定的使用年限届满后是否继续申请用地、是否得到批准的情况而定。
　　 纵观土地租赁权在世界各国的立法来看。土地租赁权与房屋以及其他动产租赁来比较，对土地租赁权重视与保护愈加周密。体现在下列各个方面：（1）承认租赁权的物权效力，并以登记制度强化之；（2）限制出租人的解约权，保护承租人的继续租赁权和延长租赁权；（3）承认租赁权的可转让性：（4）承认租赁权的长期存在性，法国规定土地使用权租赁期长达70年；（5）租赁权免受违约金的拘束。我国的土地利用制度的改革方兴未艾，在物权法起草过程中，众多学者对我国土地使用权租赁制度研究的真知灼见也在相关的草案中烁烁生辉。