? 近日，中国消费者协会发布了2012年全国消协组织受理投诉情况分析报告显示，2012年受理的房屋投诉中，房屋合同投诉占到相当大的比重，达2448件，占到了房屋投诉总量的32.5%，同比增长11.7%。在合同投诉问题中，消费者反映的问题主要有：一些开发商违反合同约定，对于事先向消费者收取的“定金”不予退还，更谈不上按定金额度双倍返还；一些开发商任意延期交房，向消费者摊派不合理费用等。

购房者困惑:一旦买了房，就是不停签字确认

  ? 决定买房后，就是不停地签字确认，很多购房者都有这样的体会。尤其是面对厚厚的一沓购房合同时，购房者只能被置业顾问牵着不停地签字。实际上，一些开发商的购房合同往往暗藏“陷阱”，购房者签字后就容易处于任人宰割的地位。“我们就想明明白白地签合同，但是根本没人指导怎么看合同。”参加律师见证签约的刘女士告诉记者，“看到早报这个活动，我就立马打电话来报名。”律师见证签约活动推出后，市民报名电话接连不断，最终选取了市南、市北、李沧等四处楼盘，并邀请山东嘉阳律师事务所律师吴振义免费帮助消费者在购房时陪同签约。

  ? 在律师见证签约的不同现场，接连几天记者都发现，尽管很多购房合同都是标准格式的合同，但其中的很多细节隐藏着陷阱，常常不为购房者注意，在有意无意之间会让购房人陷入其中设下的“圈套”。

  ? “岛城多家开发商的合同文本我们都研究过，或多或少的都存在问题。”山东嘉阳律师事务所律师吴振义介绍说：“基本上开发商使用的合同文本，表面上符合主管部门要求的文本规范，实质上也有不遵守规范文本约定的内容。”吴振义律师告诉记者，目前岛城商品房买卖合同存在四大问题：一是降低、减少、推卸开发商的违约责任；二是加重购房者的违约责任和成本；三是名为使用示范文本，实则是大量使用无效和非法条款；四是补充条款不符合合同法司法解释的规定，对于加重购房者责任的，没有明确的标识或者告知，而是用更小的字体更密的行间距，让购房者不能清晰阅读。

律师解读:格式条款剥夺了协商权选择权

  ? 在购房合同中，很多条款就是明显的“霸王条款”。在市南区一家楼盘，吴振义律师就发现合同条款中有涉及开发商交付、办证、装修、变更等方面违约责任的免责规定。“如上述违约，开发商应该支付给买方赔偿数额为“x倍”的购房款，此处的倍数是开发商提供正式合同文本时早已打印为0倍，剥夺了该合同条款的协商权选择权，基本上均为开发商对于上述违约行为不承担任何违约责任。”吴振义告诉记者。不仅如此，即使购买方有权选择追究其违约责任，一般也是约定为“购买方可以选择解除合同，但是开发商仅仅是退还已支付房款、定金等款项的本金，放弃对开发商的请求赔偿的权利。”

  ? 不仅如此，还有一些条款构成了格式条款，加重对购房人的不公平性。比如在李沧区一家楼盘合同规定，必须严格按照合同的约定支付购房款，即使出现其他非正常的情况下，暂时不能支付或不能贷款的，开发商有权选择解除合同，并有权扣留定金和请求基本为购房款20%的违约金等约定。而这样的约定明显与开放商迟延交付、迟延办证、变更设计、装修不合格而不承担违约责任的约定，构成不对等。

合同附件含糊不清 就为推卸责任

  ? 即使有购房者会阅读合同文本，但是很多人认为合同中最重要的是主体部分，而忽略其他部分。吴振义律师指出，很多开发商提供的附件，特别是关于房屋面积，公摊等计算的附件和装修的附件，明显不符合规范文本的要求，其条款内容多为含糊不清或者推卸开发商的责任。

  ? 记者在市北、李沧等处楼盘见证签约时，就发现很多合同的附件部分和补充部分没有计算的方式、方法和依据；没有装修的具体材料、品牌和单价，仅仅是列明那些地方用什么装修如地板、地板砖，条款过于笼统。

  ? 吴振义律师表示，这样的合同附件使得一旦出现纠纷，购房者就不好主张权利。实际上，合同附件中涉及到能够明确的内容必须具体，这样购房者才能避免日后遭遇侵权而无法追究责任的尴尬局面。比如，精装房关于装修、设备标准的约定。

  ? 对于购房人而言，此约定的关键是要把装修标准具体化。避免采用诸如“高级面砖”、“高级外墙涂料”、“高级木地板”之类的模糊性标准。合同附件中应当尽量写清装饰材料规格、颜色和设备的商品品牌（型号）及其质量标准。

补充协议擅自变更 自由度偏高

  ? 在市南一处楼盘，业主孙先生在签订合同前，发现置业顾问要求他还要签署一份“声明”。吴振义律师发现该开发商在装修方面一方面约定装修单价，一方面要求按实际交付的房屋装修标准为准，明显属于霸王条款。吴振义表示，虽然开发商已告知业主是按照多少标准收的装修款，可是至于开发商如何装修，是否达标准，业主都没有主张权利。此外，在市北一家楼盘，开发商对于补充条款存在对于公用部分的建筑物和地面，开放商有权自行处理，收取租金或费用，而约定购房者（业主）不能主张权利。

  ? 由于格式合同内容并不能包罗万象，所以开发商会根据自己的实际情况进行自由约定补充协议。但在现实中，很多开发商会事先将补充协议拟好，然后只需购房者签字即可，而其主要目的却是为了自身免责或者规避风险，如由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任，以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。如果签字承认这些条款，等于放弃了维护正当权益的权利。

  ? 因此，对于有些开发商事先拟好了的补充协议，购房人要仔细阅读，防止开发商擅自变更主合同的条款而单方加重购房人的义务。

注意事项：各种“时间”不能马虎

  ? 延期交房、房产证迟迟办不下来……一些购房者会遇到这样的闹心问题，但是要和开发商协商赔偿时，却发现合同早有约定，使得业主拿到的补偿少得可怜。

  ? 一般来说，开发商应当严格按照合同约定时间交房，如果开发商没有合理的理由或者因不可抗力因素导致的未能按时交房，开发商都应当给予业主相应的赔付。但是在合同之中约定的赔付标准，不少业主会认为赔付过低。对此，律师建议，在购房合同中一定要对交房时间进行详细的规定，对不能按时交房的赔偿标准一定要尽量去争取自己的利益，保证这个赔偿在不失公平的原则下对开发商有惩戒性作用。

  ? 此外，一般来说，合同会约定开发商在交房以后的90个工作日之内办理产权证。但对于开发商来说，是在90个工作日之内把办理产权证的相关资料交到房交所，以房交所出具的回执单为准，而房交所办理时间的长短无法左右。记者咨询律师得知，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

遇有纠纷寻求法律

  ? 虽然购房合同表面上是双方协商一致签订合同，但是实际在合同的签订过程中，购房者没有协商的权利，只能在打印好的文本上签字的义务。针对开发商拟定的合同，消费者只有签字或者退房两个选择。

  ? 对此，吴振义律师表示，出现上述诸多情况，导致发生纠纷不能协商解决的，应当按照司法解释7号中关于交付、办证、解除、违约等规定，《合同法》及相关解释关于公平、公正和霸王条款、格式条款的规定，以及国家主管部门《商品房买卖示范文本》的条款本意进行调整和规制。